レッドフィンCEOがOpenAIのサム・アルトマン氏との出会いを振り返り、住宅技術におけるAIの影響について警告

レッドフィンのCEO、グレン・ケルマン氏がサム・アルトマン氏と短時間会話した際、不動産検索に人工知能を導入することに関しては慎重に進めるよう警告した。

「住宅については注意が必要です」とケルマン氏はOpenAIのCEOに語った。「他の検索とは違います。非常に多くの規制があり、それには十分な理由があります。」

ケルマン氏は、不動産スタートアップ企業パカソが火曜日に主催したバーチャルパネルディスカッションでの会話を振り返った。

5月、OpenAIはRedfinおよびZillow Groupと提携して、人々がオンラインで住宅を検索する方法を強化するためにChatGPTプラグインの展開を開始しました。

しかしケルマン氏によると、その1カ月後、不動産ニュースサイト「インマン」がチャットボットがもたらす差別的リスクについて論じた6月のレポートに応え、またレッドフィンの28ページに及ぶレポートを検討した後、OpenAIは速やかにすべての不動産プラグインを無効化したという。

RedfinとZillowのプラグインはChatGPTで利用できなくなりました。どちらも6月に無効化されました。

「我々は彼らの決定に同意しており、OpenAIと協力して、ユーザーの質問に対するChatGPTの回答が公正な住宅基準を満たすように取り組んでいます。これは我々が彼らに提起した問題であり、彼らが対応できると楽観しています」とレッドフィンの広報担当者アンジェラ・チェリー氏は述べた。

チェリー氏によると、レッドフィンはOpenAI向けにこの文書を作成した目的は、公正な住宅規制に沿って、ChatGPTが住宅に関するユーザーの質問に回答する「理想的な方法」の例を示すためだという。

Zillowの広報担当者クレア・キャロル氏は、同社は「他のAIの優先事項」に注力していると述べた。

「生成AIの分野は急速に進化しており、それが当社の顧客やパートナーにどのように役立つのか、非常に期待しています」と彼女は語った。

プラグインの導入により、この新技術が不動産業界における長年の人種差別問題にどう影響するのか、また公正住宅法に違反する可能性について疑問が投げかけられた。6月のインマン紙の報道では、ユーザーがChatGPTに特定の人口統計に関連する地域を尋ねることができる点が強調されていた。

ケルマン氏は、レッドフィンが購入者の見込み度を判断するAIモデルの構築において、人種的偏見や差別をどのように回避しているかと尋ねられた。ケルマン氏は、同社は人口統計情報は提供していないと述べた。

「彼らはもう1冊本を読むことを気にしません」とケルマン氏はAIモデルのトレーニングについて語った。「ユーザー情報に関する本をいくつか棚から撤去しただけです。」

レッドフィンは2021年に、不動産検索プラットフォームに近隣の犯罪データを含めないと発表した。

「住宅購入を検討されている方々が抱くあらゆる疑問にお答えすることに注力しており、その疑問の一つが、特定の住宅や地域で安全を感じられるかどうかという点だと認識しているため、この検討を進めていました」と、レッドフィンは当時のブログ記事に記しています。「しかし、現在入手可能なデータでは、この疑問に正確に答えることができません。また、米国におけるレッドライニングや人種差別的な住宅協定の長い歴史を考えると、この不正確さが人種差別を助長するリスクがあまりにも大きいのです。」

レッドフィンは昨年、全米公正住宅連盟および他の9つの団体との訴訟を和解した。これらの団体は、同社の最低住宅価格政策が有色人種コミュニティの買い手と売り手を差別し、公正住宅法に違反していると主張していた。

自動化の利用増加とデータ量の増大により、eBayやAirbnbなどのオンラインマーケットプレイスにおける差別についての議論が活発化している。

ケルマン氏は、レッドフィンがAIシステムにおけるバイアスについて深く検討してきたことを強調した。「これに対する素晴らしい解決策はありません」と彼は述べた。「そして、これは不動産検索だけに限った問題ではなく、より広範な問題なのです。」

ケルマン氏によると、不動産業界におけるAIのこれまでの最大のインパクトは、価格予測と住宅の推奨能力だという。生成AIの最近の進歩に関しては、不動産業者がChatGPTをいわゆる「スパムマシン」として利用し、顧客に送るメールの作成を支援しているケースがほとんどだという。

火曜日の討論には、ケルマン氏に加え、Zillowグループの元CEOで、別荘の分割持ち分を販売する不動産スタートアップ企業Pacasoの共同創業者であるスペンサー・ラスコフ氏も参加した。かつてのビジネスライバルである二人は、市場の現状、不動産関連の訴訟、そして職場復帰が住宅問題に与える影響について語り合った。

ケルマン氏は、現在の住宅市場は2008年の金融危機とは異なると述べた。当時は、住宅ローン返済能力がなかったため、売り手ははるかに低い価格で住宅を売却せざるを得なかったため、住宅価格全体が低かったという。

ケルマン氏は、現在の市場には「広範囲にわたる不況」は見られず、既に在庫が少ない中で売り出し可能な住宅がさらに減少していると述べた。同時に、レッドフィンの最近の調査によると、住宅所有者の90%以上が住宅ローン金利を6%未満に設定しており、現在の高金利を避けるために現在の住宅に住み続けていることが明らかになった。

ケルマン氏は、変動金利住宅ローンの金利変動や、景気の急激な変動（上昇または下降）が住宅市場の動きを強制する可能性があると述べた。しかし、現時点では市場は依然として低迷しており、年間取引戸数は2021年の600万戸からわずか400万戸に減少していると述べた。

「本当に大変な仕事になるだろう」と彼は言った。

2件の集団訴訟が不動産業界の構造を変える可能性がある。ラスコフ氏は、買い手側のエージェントの手数料構造に関する2件の訴訟について「無視できない問題」だと指摘した。これらの訴訟は、売り手側のエージェントに手数料の半分を買い手側のエージェントと分配することを強制することで、米国における手数料が人為的に高く維持されていると主張している。

「私の推測では、ほとんどの裁判官は不動産業界を半分に縮小し、バイヤーズ・エージェント全員を失業させるという判断には躊躇しているだろう」とケルマン氏は訴訟について述べた。「しかし、司法省が追及し、より積極的な措置を取る可能性はある」

オフィスへの復帰は、一部の住宅市場に影響を与えている。ケルマン氏によると、シアトルなどの地域では、大企業が従業員をオフィスに呼び戻しているため、住宅価格が若干回復しているという。パンデミック中にフロリダやテキサスといった家賃の安い地域に引っ越した多くの労働者が、現在オフィスに戻っているという。レッドフィンやアマゾンといった大手企業は、従業員をオフィスに呼び戻している。

「シアトルのエージェントの多くは、人とのやり取りで忙しくしています」とケルマン氏は言った。「ほとんどがAmazonの仕事です。」